Acasă Noutati in imobiliare Ce trebuie să știi când faci un schimb imobiliar

Ce trebuie să știi când faci un schimb imobiliar

225
1
watchshop.ro%20

giuffridamds

Noul cod civil defineşte contractul de schimb, în cadrul Art. 1763, ca fiind acel act prin care fiecare dintre părţi transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul.

Schimbul nu poate fi considerat o varietate de vânzare şi nici o dublă vânzare însoţită de compensarea preţurilor, deoarece înstrăinarea nu se face pentru preţ, ci pentru un alt lucru.

De aceea, vânzarea-cumpărare şi schimbul rămân contracte speciale distincte, chiar dacă există multe asemănări între ele (de exemplu, ambele sunt, în principiu, consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate).

Acte necesare schimb apartament, teren sau alt bun imobil

  • acte de identitate părţi;
  • actele de proprietate ale imobilelor ce fac obiectul schimbului (după caz: contract de v-c, de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
  • certificate fiscale pe numele proprietarilor, eliberate de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarii-coschimbaşi au achitat la zi datoriile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs.
  • documentaţia cadastrală a bunurilor imobile (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmite de un expert cadastral autorizat;
  • extrasele de carte funciară, care se obţin prin intermediul biroului notarial şi sunt valabile 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
  • în cazul schimbului de apartamente: adeverinţe eliberate de asociaţiile de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţele nu sunt necesare în cazul în care coschimbaşii consimt să preia eventualele debite existente.

Preţ – taxe notariale

Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare este reglementat de ANEXA Nr. 2 la Ordinul Ministerului Justiției Nr. 46/C/2011 al privind normele privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici.

Potrivit ordinului menționat mai sus, pentru actele de schimb mobiliar sau imobiliar, onorariul notarial se stabileşte la valoarea cea mai mare a oricăruia dintre bunurile care fac obiectul schimbului, după criteriile din tabelul de mai jos, şi se majorează cu 25%.

Valoarea imobilului Formulă de calcul onorariu notarial
a) până la 15.000 lei 2,2%, dar nu mai puţin de 150 lei
b) de la 15.001 lei la 30.000 lei 330 lei + 1,6% pentru suma care depăşeşte 15.001 lei
c) de la 30.001 lei la 60.000 lei 580 lei + 1,3% pentru suma care depăşeşte 30.001 iei
d) de la 60.001 lei la 300.000 lei 970 lei + 0,9% pentru suma care depăşeşte 60.001 lei
e) de la 300.001 lei la 600.000 lei 3.130 lei + 0,65% pentru suma care depăşeşte 300.001 lei
f) peste 600.001 lei 5.080 lei + 0,44% pentru suma care depăşeşte 600.001 lei

În lipsă de stipulaţie contrară, părţile contractului de schimb suportă în mod egal cheltuielile pentru încheierea actului la notariat, conform art. 1765 din noul cod civil.

Impozitul plătit către Stat

La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin contract de schimb ce are ca obiect construcţii de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi terenuri de orice fel fără construcţii, copermutanţii sau coschimbaşii datorează un impozit către Stat care se calculează astfel (conform art. 77 ind. 1 cod fiscal):

a) pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:
– 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
– peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobândite la o dată mai mare de 3 ani:
– 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
– peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Impozitul de mai sus se calculează la valoarea fiecăreia dintre proprietăţile imobiliare transmise.

Excepţie: la schimbul unui bun imobil, proprietate imobiliară, cu un bun mobil, numai proprietarul bunului imobil va plăti impozit Statului.

Părţile contractului de schimb

Părţile contractante în cadrul contractului de schimb  sunt denumite copermutanţi în textul noului cod civil,  dar în practică şi în literatura de specialitate, este foarte des folosit şi termenul de „coschimbaşi”. Fiecare parte (persoană fizică sau juridică) îşi asumă, prin contractul de schimb, obligaţia să transmită celeilalte părţi proprietatea unui lucru. Prin urmare, niciuna dintre contraprestaţiile unei părţi nu poate reprezenta, în mod exclusiv, o sumă de bani.

De asemenea, contractul de schimb nu se limitează în mod necesar la numai doi coschimbaşi. Schimbul poate avea şi caracter multilateral, atunci când se realizează între trei sau mai multe părţi contractante.

Conform art. 1764 din noul cod civil, în cadrul contractului de schimb, fiecare dintre părţi este considerată vânzător, cu privire la bunul pe care îl înstrăinează, dar şi cumpărător, faţă de bunul pe care îl dobândeşte. De aceea, dispoziţiile de la vânzare se aplică şi schimbului.

Obiectul contractului

Strămutarea unui lucru dintr-un patrimoniu în schimbul altuia, aflat într-un alt patrimoniu se produce, de cele mai multe ori, în considerarea efectului juridic al transmiterii proprietăţii.

Prin contractul de schimb se poate transmite, pe lângă dreptul de proprietate, şi orice alt drept real sau de creanţă, corporală sau incorporală, inclusiv drepturi de autor (ca cesiunea drepturilor de difuzare a unei opere între canale de televiziune). De asemenea, poate face obiect al contractului şi o cotă-parte indiviză asupra bunurilor supuse schimbului. În cazul în care părţile şi-ar transmite reciproc doar folosinţa unor lucruri, am fi în prezenţa unui contract nenumit (respectiv a unui contract de locaţiune, dacă sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru existenţa acestui contract), la fel şi în cazul în care în schimbul unui lucru se promite îndeplinirea unei acţiuni.

Imobilele care pot forma obiect al contractului de vânzare-cumpărare pot fi şi obiect al contractului de schimb. Altfel spus, interdicţiile din materia vânzării ce privesc anumite imobile sunt aplicabile şi contractului de schimb. Este vorba, în principal, de interzicerea dobândirii de terenuri în proprietate de către străinii din afara spaţiului european, de bunurile aparţinând proprietăţii publice etc.

Contractul de schimb cu sultă

Dacă valoarea lucrurilor schimbate nu este egală, se va plăti diferenţa, respectiv o sumă de bani, numită sultă (solvere, solutum=plată).

Sulta nu poate depăşi valoarea bunului schimbat deoarece, în acest caz, operaţia nu ar mai reprezenta un schimb, ci o vânzare cu dare în plată accesorie plăţii preţului.

În cazul schimbului cu sultă, se va întabula dreptul de ipotecă legală în favoarea coschimbaşului căruia i se datorează sulta, pentru plata sumei de bani datorate (temei legal: Art. 2386 pct. 1 noul cod civil).

Obligaţiile părţilor

Obligaţiile de garanţie împotriva evicţiunii şi a viciilor, reglementate de Art. 1695 şi Art. 1710 din noul cod civil.

Coschimbaşii au obligaţia ca, în termen de cel mult 30 de zile de la data perfectării contractului de schimb, să efectueze operaţiunile de trecere pe rol fiscal (la Direcţia de taxe si impozite competentă).

sursa valoroasa este: notariat-tineretului.net

1 COMENTARIU

LĂSAȚI UN MESAJ

Please enter your comment!
Please enter your name here